Le duflot un an après, quel bilan ?

Un an après son entrée en vigueur le duflot a-t-il fait oublier le scellier, son prédécesseur ? Eléments de réponse et rappel du dispositif.

La France a désespérémennt besoin de logements, c'est pourquoi les pouvoirs publics ont depuis fort longtemps encouragé l'investissement locatif au moyen d'incitations financières. Depuis le 1er Janvier 2013, le dispositif s'appelle Duflot, du nom de la ministre en charge du logement. Son but? Favoriser la production dans des zones où l'offre est insuffisante et ne pas reproduire certaines erreurs du passé, lorsque trop de logements ont été construits dans des petites villes sans demande locative adéquate. Un an après son lancement, que peut-on penser de ce nouvel outil ?

Un bilan en demi-teinte

Les dispositif pâtit des mauvais chiffres de la construction neuve : moins 33% par rapport au troisième trimestre 2012. Dans ce marasme ambiant, un tiers seulement des appartements neufs vendus au premier semestre l'ont été à des investisseurs, contre 44% l'année précédente. Il est cependant encore trop tôt pour estimer si le succès est ou non au rendez-vous.

Les points forts

Le dispositif contient de nombreux avantages : le zonage défini pour répondre à une réelle demande locative, des loyers attractifs car inféreurs de 20% à ceux du marché, la qualité du bâti, les logements respectant la réglementation thermique RT2 012... Enfin, les immeubles comportent 20% de logements non déstinés à la location, afin de permettre un meilleur entretien de l'immeuble. La rentabilité peut être bonne et atteindre 4% net grâce à une fiscalité avantageuse.

Les points faibles

Cet investissement est considéré comme une niche fiscale et, à ce titre, entre dans le plafond des 10 000€ annuels au maximum. Un investisseur ne peut effectuer ce placement en vue de loger ses enfants.

Où investir?

Pour obtenir la meilleure rentabilité, il faut cibler les villes où l'immobilier neuf se situe au dessous du plafond de 5500€/m². Le choix est vaste, surtout en province : Rennes (4700€/m²), Strasbourg ( 4170€/m²), ou Nancy (4610€/m²). En région parisienne, il faudra clairement viser les communes de la deuxième et de la grande couronne pour trouver des produits neufs n'excédant pas les 5500€/m².